原則として、不動産所得が赤字（不動産所得＝不動産収入−必要経費）の場合には、その赤字分は事業所得や給与所得など他の黒字となっている所得から差し引くことができます。

これを損益通算といいます。

土地を取得するための借入金の利息については、損益通算してはいけないことになっていますので注意してください。

これは、不動産所得の必要経費の中に、土地を取得するための借入金利息が含まれている場合には、損益通算ができないことがあったり、その分だけ損益通算の対象になる赤字が制限されたりするからです。

土地の分の利息でも、不動産所得同士でしたら損益通算可能です。

なので、もし他に不動産を貸して黒字になったときには、そこから赤字分を差し引くことが可能となります。

損益通算で有利になるローンの組み方は頭金を多くくすることです。頭金が多いほど損益通算も多くなるので有利になるからです。

具体的には、一括した借入金で土地と建物を購入した場合、その借入金はまず建物を取得したものとみなされます。

たとえば、次のようになります。

■借入金
・4,000万円

■マンション購入
・マンション価格は5,000万円
・建物分は3,200万円

■土地相当分
・土地相当分＝借入金−建物分
・800万円＝4,000万円−3,200万円

なので、頭金の金額を多くして借入金の金額を少なくすると、建物分のローン割合が高くなり土地分の割合が低くなりますので、結果的に損益通算では有利になります。